ペット可よりも効果的！？事務所可という空室対策

東松山西口店　店長　櫻嶋です。

ご無沙汰な空室対策ブログとなってしまいましたが

空室対策積極的に対応しておりました(੭ु´･ω･`)੭ु⁾⁾

記事にもしましたが

『ペット可に変更』

この条件変更で6部屋中4部屋空室のマンションが無事に満室となりました！

他にも『初期費用軽減＆外国籍OK』のコラボレーションで

投資家オーナー様が購入して１年間他社で入居付けできなかった

１０部屋中７部屋空室だったアパートは満室に！

今や外国籍のお友達口コミで「あのアパートは空いていないの？」

と空室待ちがうまれるアパートになったりと

条件変更が上手くマッチングすると

「最高ですね！」

さて本日の空室対策は

今回は所謂「SOHO可」という

事務所利用可能にすることからの空室対策です。

これはこのコロナ禍だからこそ

より効果的な空室対策になっています。

詳しく考えていきましょう

事務所可といえばマンションが多いのではないかと思います。

分譲マンションなどはマンション規約の関係でNGが出ることもありますが

賃貸マンションなどは比較的昔から事務所利用は多いのではないかと思います。

なぜコロナ禍だからこその対策かといいますと

ずばり

「低コストで賃貸可能」

テナントって実は「高い」です。

東松山でも１階で10坪前後で小ぶりだったとしても10万円前後

2階でも5万円くらいはします。

居住用であれば古めなら１Kで2万円の物件もあったりします。

テナントで2万円は何か問題あるんじゃないかというくらい

現実的には存在しません。

来店が多い業種の場合は

このような事業用の賃貸物件の方がおススメできますが

お客様を呼ばないでスタッフが数名いるだけの

事務所利用としたらちょっと割高な気もします。

しかも室内は「リフォームしていない」

テナントは例えば室内を綺麗に壁紙を張り替えて準備したとします。

お洒落でクールな大人向けな壁紙と床のデザインです。

次のテナント利用者が子供向けの賃借人だっとしたら

せっかく綺麗にした壁紙をすべて張替してしまうかもしれません。

業種によって、ターゲットによってデザイン戦略はあるかと思います。

デザインがズレていなくとも設備を設置や工事が発生した場合は

もったいないですよね

なので前の借主が出ていったままだったり

スケルトンと言われる壁紙も何もない状態のテナントが多いです。

なので月々のコストが割高なのに関わらず

契約をしたらリフォームをするのでイニシャルコストがかかる状況です。

コロナ禍で従業員はほとんどテレワーク

別に設備もいらないし

ただデスクとイス、パソコンくらいあれば問題ないのに・・・。

エアコンあるとうれしいけど・・・・。

そんなオフィス利用の方にとって

所謂テナント物件は敷居が高かったりします。

そんな借主の救世主となるのが

『居住用の事務所利用可』

なのです。

居住用の物件は

通常「住める状態で引き渡し」です。

テナント物件のように前の人が出て行って

掃除も何も終わっていない状況で

「これで貸しますね！」

そんなことはDIY物件や特別な交渉があった契約ではない限りありえません。

なので事務所利用する方にとっては

『借りたらその日から使える』

リフォームする必要はありません。

しかも2万円の6帖の１Kにデスク２台とPC置くくらいなら

かなり割安ではないでしょうか。

そんな借主にとってはメリットのある

事務所利用可という状況は需要があるので

少子高齢化で空き家がどんどん増えている昨今では

居住では苦戦する空室がより多い安めの物件こそ人気が出るのです。

ではそんな空室がすぐに無くなりそうな

メリットの多い事務所使用ですが

貸主のデメリットもあります。

それは「登記」と「利用方法」です。

まず「登記」ですが

事務所となればなにかしらの「登録」または「登記」することがあります。

登記のリスクとは

事務所利用することで貸主が消費税を支払わなくてはいけなくなります。

20000円のアパートを居住用で貸していた場合は

20000円の家賃収入ですが

20000円のアパートを事業用で貸した場合

2000円の消費税がかかるので

実質18000円の家賃収入になってしまいます。

ですので契約書上では賃料値引きしていないのに関わらず

賃料値引きしてしまうことになります。

退去後に登記が残ってしまっていた場合は

滅失登記にコストも時間もかかります。

また「利用方法」ですが

しっかりと利用方法を確認せずに

「事務所利用で机とイスとPCだけ置くんです」

としか確認していなかった場合

風俗系の待機所として利用されてしまった実際の例もあります。

デメリットの方が大きいように思えて

事務所可ってハードル高いな・・・・。

そんな風に思ってしまったオーナー様もいらっしゃるかと思いますが

ちょっと待ってください！

これを回避する方法があります。

それは

「しっかりとヒアリング」をして

「審査する管理会社」の協力が必須なのです。

東上不動産では通常のテナント紹介にも力を入れております。

正直世の中の賃貸不動産会社では

テナント紹介ができない不動産会社も存在します。

例えば

・周りに何もない広い場所で事務所を置きたい。

・住宅が密集しているエリアで居酒屋をやりたい。

・ちょっと市街地から離れると安いのでそんなところで介護事務所を開きたい

・倉庫を借りて倉庫で作業をしたい

上記３つの内容を元にテナントを探した場合

実際にはテナントがいくつか出てきます。

でも

上記のようなお客様の条件を

そのまま物件を紹介する不動産会社は

NGです。

居住用はどんなところでも住めればよいので

お客様のニーズにあっていれば

そこまでトラブルになることはないでしょう。

ですがテナントの場合

エリアによって事業が出来る場所が決まっているのです。

万が一NGなエリアに出店してしまったら・・・・。

初期費用を出して借りて

しかもリフォームをして例えば100万円以上かかったとします。

これからオープンという日の前日に行政からNGが出てしまったら

その日以降営業することは出来なくなります。

開業資金が0円でも100万円でも1000万円でも

どんなに行動しても訴えてもお金も戻ってきませんし営業は不可能です。

「倉庫で倉庫内作業って普通じゃないの？」

そんなことを思う方も多いかと思いますが

倉庫は荷物を入れる所で

倉庫内で作業すると工場になってしまいます。

倉庫と工場は建築上でしっかりと分けられているので

倉庫を工場として利用するとなると

用途変更の手続きや適用する建築条件のリフォームを行わなければなりません。

実際に大手不動産会社が管理しておりましたが

上記理由で賃貸した後にNGになっている倉庫を目撃したことがあります。

テナントを紹介するにはただ物件を選べば良いのではなく

そういった知識も必要になります。

弊社では数多く対応しているからこそ

しっかりとした確認を行ってお客様へご提案させていただきます。

なので事業用での賃貸では通常以上にヒアリングを行っております。

なので使用用途はしっかりとヒアリングしないと

借りる方も大変な状況になってしまいますので

より慎重に対応しております。

また弊社は約40年の地元にて賃貸不動産業を行っており

実際トラブルを数多く経験しているからこそ

入居審査、契約書への特約の追加など

入念な確認を行ってご紹介業務をしております。

なのでオーナー様も安心して

居住用物件の事務所利用を行うことができて

空室が契約になっている実例が増えております。

色々とご説明してきましたが

どんな条件変更もメリットデメリットはあります。

ですがほとんどのデメリットは解決やリスクヘッジできます。

しかしなにも行動しなければ

空室というデメリットの改善は難しいでしょう。

オーナー様も私たちも

そして借りる方も

安心できるような不動産会社を目指して

明日もオーナー様へ空室改善のご提案が出来ればと考えております。

東上不動産　東松山西口店

店長　櫻嶋祐典