不動産投資について

知り合いから不動産投資について色々と聞かれることがある。あるというよりも多い。僕は不動産会社の社長だからそりゃあそうだ(笑)。細かな話から大雑把な話まで実に色々なんだけど何が正解かはさておき個人の見解を述べたいと思う。

不動産投資を一般的な個人レベルで大別すると

・アパート経営＝賃貸経営＝賃貸収入を定期的に得る

・不動産購入ー不動産売却＝売却利益を得る

・一定期間賃貸収入を得た後に物件を売却してインカムとキャピタル両方を得る

の３パターンだろう。

埼玉県東松山市で「お客様の節目節目に何度でも選んで頂ける不動産・建築会社」を着実に丁寧に目指している株式会社東上不動産・株式会社東上建設代表の宮村です。

投資する金額、エリアにもよるだろうが、借入を伴うのであればその時その時の時勢によって金融機関の姿勢は全く違ってくる。投資スタイルは外部要因も去ることながら最も影響するのはその人の性格なのではないだろうか。

安定を目的とする長い目で見た投資スタイルに向く人とワンショットで不動産収益を得る何事にも果敢にリスクを取りに行くタイプかは、日常の考え方が農耕型か狩猟型かで大体分かりますよね（笑）。

僕自身は石橋を叩いて叩いて叩いて渡らない、という事が多い完全に安定志向派。なので会社の事業としても買取再販、分譲といった部門がない。いつも横目で憧れて見てはいるんだけど真似をしたらきっとこけてしまう。そういうタイプです。

だから株やファンドもほとんど手を出さない。いや。過去には手を出したんだけど案の定ほとんど失敗した。毎日毎日株価をチェックするといった習慣も結局馴染まなかった。証券会社に勤める後輩の女の子から勧められた新規公開株の３万円からスタートして数百万円まではいったが残念ながら今はどこにもそのお金は残高として残っていない。数百万円になった時点で中古の不動産に変えておけば良かった（笑）。

不動産ももちろん相場が下がれば買った時と売る時で損をする。まあでもよく考えて欲しい。買った時と売った時で価格が上がる現物ものなんて世の中に何があるだろうか？少なくとも株と違って不動産価格が０になることはないはずだ。その間相応の賃貸収入も得られる。

肝心なのは決して無理をしないこと。自分の給与収入に対して借入返済がギリギリいっぱいとか、アパート一部屋空いたらローン支払いがヤバいなんていうのはもってのほかだ。ローンを借りられるだけ借りるんじゃなくて、自己資金を入れられるだけ入れることを薦めています。入れられるだけって一体幾らなんだ！？って話でしょうが、ローン返済額と賃貸収入額とお給料とのバランスとしか言いようがありません（笑）。

因みにうちのスタッフも幹部スタッフを中心に不動産投資をしています。土地を買って新築アパートを建てている人、中古物件を買って賃貸している人、庭先を駐車場として貸し出している人などなど。

僕がいつもアドヴァイスするのは「人生何が起こるか分からない。アパートを売ることになるかも知れない。その時に、売る相場金額よりローン残高の方が上回っていたら売るに売れない。不足分を現金で用意出来ればいいが、そういう場合はお金に困ってるときだろうから出来っこない。だから常に残債よりも相場が上になるように考えて借り入れしなさい。」ということです。

伝わってますでしょうか！？ここさえクリアしたシミュレーションになっていれば将来困ることは基本的にないはずです。見栄っ張りのために不動産投資する訳じゃない。実利を得る。人生が良くなるために投資をする訳ですから不動産投資の肝はここにあると僕は思っています。

では何を買えば良いか！？

初めて不動産投資をする人に僕がおススメするのは戸建賃貸。

理由は３つ。

・アパートと違ってまず最初の投資額を圧倒的に抑えられる。

・アパートという集合住宅形式は明らかに供給過多になっていて競争が激しいが一戸建ての賃貸物件は極端に少ない。

・将来、処分しやすい。

ということが理由だ。

新築でもいいが、まずは中古の一戸建てを買って賃貸住宅として貸しに出すという戸建賃貸。戦後復興期に建てられたいわゆる文化住宅的な戸建賃貸は見かけるが２階建ての良質な戸建賃貸は少ないのです。因みに僕も数件の中古戸建を購入して賃貸に出しているけどアパートは持っていない。

４人家族の方が戸建賃貸を２つ所有することになったら、将来、2人のお子さんにそれぞれあげても良いわけです。建物は古くなってるだろうが少なくとも土地は残る。１つのアパートをお子さん二人が共有するというのはトラブルの元なので１００％おススメしないが戸建なら容易に分けられる。そもそも普通の一戸建てなのだから売るとしても売りやすい。

意外と知られていない事として、アパートの一室と違って戸建賃貸に住む賃借人は居住年数が長い傾向にある。これは住み替える戸建賃貸がないという事と共同住宅特有の音の問題やゴミ出しルールを守らない人、共同駐車場のマナー違反など煩わしさを感じないからだと思う。

ちょっと長くなってきたので今回はここまで。

今日はそんな感じのブログです。